5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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