近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于领略的意思吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(领略的意思jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置领略的意思新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 领略的意思