文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模ln的公式大全，ln4-ln2等于多少式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们ln的公式大全，ln4-ln2等于多少的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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