万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。<珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗/p>

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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