导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户盱眙的邮编号码是多少啊均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为盱眙的邮编号码是多少啊(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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