导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供pupil是什么意思 pupil是可数名词吗给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？<pupil是什么意思 pupil是可数名词吗/strong>

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改pupil是什么意思 pupil是可数名词吗(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。