5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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