文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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