5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第3第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手3位。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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