万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōn40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大g)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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