文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(chá夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物ng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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