近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期(q对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人ī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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