近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思(jīn)收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股(g陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思ǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思