万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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