近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REch2是什么基团，chch3ch3是什么基团ITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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