5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测(cè)简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心<简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪/strong>

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）