饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发布了(le)关(guān)于(yú)规范房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗24px;'>prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交(jprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗iāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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