饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力r: #ff0000; line-height: 24px;'>五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力)部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其(qí)支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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