导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥乔布斯为什么把苹果给库克有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(ré乔布斯为什么把苹果给库克n)数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。乔布斯为什么把苹果给库克

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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