文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(y敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思è)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gō敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思ng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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