近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(y作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面ǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面)动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面