万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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