饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介(j贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句iè)费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句介公司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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