一线城市(shì)，也不端(duān)着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息(xī)为什么(me)这么重要？首先二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价(jià)被称为“核弹级”政(zhèng)策，其(qí)次深圳几乎是最后一个还在(zài)“认真”实施这条(tiáo)政策(cè)的城市，最后深(shēn)圳是房价前三的核心城(chéng)市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的(de)一举一动都具有风向标意义(yì)。

　　有分析人士(shì)指出(chū)，深圳二手房指导价如(rú)果取消(xiāo)，首先(xiān)有(yǒu)利于深圳二(èr)手房(fáng)回暖，然后二手房回暖(nuǎn无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释)有利于深圳楼市总(zǒng)体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指(zhǐ)导(dǎo)价），银行(xíng)核定房(fáng)价以网签备(bèi)案价和评估价(jià)孰(shú)低(dī)为准。

　　自此，参(cān)考价真正(zhèng)变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看(kàn)到官(guān)方文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前(qián)深圳(zhèn)多(duō)家大行表示“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按(àn)参考价办理按(àn)揭”。所以还(hái)需要(yào)持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监严(yán)跃进(jìn)认为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款(kuǎn)等领域按照(zhào)新的(de)规则进行，但不(bù)会出(chū)台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文件(jiàn)的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深圳楼市(shì)二(èr)手房指(zhǐ)导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一(yī)口(kǒu)气公(gōng)布了全(quán)市3595个小区的参考价，很多南山、福田(tián)、宝安中(zhōng)心区(qū)的高价盘，直接按照当时(shí)的市场价(jià)打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按(àn)照指导价来(lái)计(jì)算首付、发放贷款。

　　当时大(dà)家还不觉(jué)得厉(lì)害，但经(jīng)历了这两(liǎng)年的痛苦，才深知(zhī)为啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场(chǎng)价1000万的(de)房(fáng)子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付(fù)3成即300万；如果(guǒ)指(zhǐ)导(dǎo)价打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需(xū)要全款支付(fù)的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州等10多个(gè)城市陆续跟(gēn)进。事实也(yě)确实证明了，这(zhè)条政策(cè)的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根(gēn)据安居(jū)客的统计，实施二手房指导价的10个城(chéng)市，有8个挂牌(pái)价(jià)降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的(de)影(yǐng)响，二手房更是(shì)惨不忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数据显示：成交量上，二(èr)手房指导价出台当年，深圳二手住(zhù)宅成(chéng)交量同比下滑(huá)57％。2022年继续(xù)腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记(jì)录，相较2020市(shì)场高峰(fēng)缩水近八(bā)成。

　　价(jià)格方面(miàn)，与二(èr)手房(fáng)指导(dǎo)价发布(bù)当(dāng)月(yuè)相(xiāng)比(bǐ)，如今二手房(fáng)挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳(zhèn)各(gè)区二手房成交TOP10小区中，过(guò)半(bàn)成交价低于参考价(jià)。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能(néng)深切的(de)感知其(qí)威力。

　　深圳(zhèn)房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年(nián)前(qián)高(gāo)杠杆买了2套华润(rùn)城，月供(gōng)12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据(jù)媒体推测，如(rú)果案(àn)例属(shǔ)实(shí)，买家的实(shí)际购房成本高(gāo)达20万/平，目前(qián)价(jià)格跌至14万(wàn)/平，叠加这三(sān)年的房(fáng)贷(dài)和持有成本，差(chà)不(bù)多亏损(sǔn)超千万(wàn)。

　　深圳一(yī)大批人(rén)这两(liǎng)年感受到(dào)了太多“心酸”。二(èr)手房成交(jiāo)量创下多年新低，学区房神话(huà)不再，房产中(zhōng)介的日子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房指导价的城市(shì)陆陆续续低调退出(chū)，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市(shì)也(yě)不端着了。

　　近(jìn)日，北京在房(fáng)山区(qū)试点多子女家(jiā)庭和职住(zhù)平衡家庭购房支持政策。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以多孩家庭(tíng)在新(xīn)房计(jì)分制(zhì)度(dù)政策(cè)上的支持。

　　从(cóng)最新公(gōng)布的3月份70个大中(zhōng)城市商品住宅(zhái)销售价格变动情况来看，广州、深圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房(fáng)价(jià)格仍然是同比(bǐ)去年依然(rán)是下降(jiàng)的(de)。

　　北京、上(shàng)海已经(jīng)同比增长(zhǎng)了，其他二(èr)线城市如杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份，两(liǎng)部门(mén)联合发(fā)文(wén)，全面推动二(èr)手房(fáng)“带押(yā)过户”全国(guó)实(shí)施(shī)，这是一条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激活二手(shǒu)房交易(yì)，具(jù)有(yǒu)定海神针般的作用(yòng)。

　　住建(jiàn)部(bù)部(bù)长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归到常识，从(cóng)字面理解一下这(zhè)两个词(cí)，意思(sī)就(jiù)是——顶梁柱如果不(bù)行了，上面(miàn)不就塌了嘛？压(yā)舱石如果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持(chí)楼市的政(zhèng)策(cè)，还有一大(dà)波正在路上(shàng)...

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