导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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