万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(y描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句ì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

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　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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