万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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